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水皮:“賣樓花”走到十字路口 房地產拐點在哪里?

作者:水皮

來源:華夏時報

發布時間:2018-9-28 23:57:57

摘要:如果說廣東正在討論取消商品房預售,應該講,這是從整體上來防控風險,我想,至少對于房地產開發來講,能起到一個明顯的降溫作用,因為無論如何資金成本的回報率就不可能再像以前那么高了,對于開發商來講,也是市場整合的一個過程,因為小的開發商恐怕就沒有生存空間了。

水皮:“賣樓花”走到十字路口 房地產拐點在哪里?

水皮

俗話說,無風不起浪,可是在資本市場弱勢的時候,無風都能有三尺浪。

廣東正在醞釀取消預售房的政策,這個消息經過《新京報》、澎湃等多家媒體傳播之后,在市場上引起很大的反響。盡管住建部的相關負責人在消息出來的那個晚上就做出了澄清,稱征詢取消商品房預售意見的情況不屬實,但是也稱“該文件目前還處于內部商討階段,相關內容只是擬訂”。

盡管有此澄清,資本市場還是借機興風作浪,實際上,消息前后A股的房地產股板塊就走了一個大漲大跌的行情,9月18日到9月21日四個交易日,房地產股觸底反彈,四個交易日的板塊指數的漲跌幅分別是漲1.4%、漲2.21%、跌0.13%、漲1.54%,但是一經過周末消息的發酵,到了周二9月25日,房地產板塊指數直接大幅低開,全日底部徘徊,最后收跌1.75%,9月26日小幅收跌之后,9月27日房地產指數再次大跌1.38%。

一個商品房預售制的取消不取消,就能有如此的波動,實實在在地說明了兩件事,一件是資本市場還是一個漫漫熊市,經不起一點風浪,一件就是對于房地產行業來說,商品房預售制究竟有多么重要。

預售房為何受到開發商的青睞?

商品房預售俗稱“賣樓花”,這種銷售方式不是中國內地房地產的首創,當初中國內地開始商品房建設的時候,什么模式也都沒有,是跟香港學來的,香港的“賣樓花”是霍英東首創的。

那么“賣樓花”是什么意思呢?就是房子可以提前售賣,在房子還沒有蓋完之前,開發商可以開始銷售,這種模式的好處是顯而易見的。

首先,開發商可以先期從購房者那兒收到房款集中資金,然后用購房者的房款建房,如果前期還有施工隊可以墊資的話,這是中國內地的特色了,那么開發商基本上是空手套白狼,所有的前期成本就是弄到那塊地,弄到那塊地之后,其他事情自然有人幫你做,利潤也就有保證了。

所以,“賣樓花”這種銷售方式和模式的好處對開發商顯而易見,但是對于投資者而言,卻存在一定的風險,為什么?

因為購房者并不知道房子最后是個什么模樣?所以就產生了很多糾紛,現在很多維權的原因就是因為貨不對板;另外一方面,這種模式存在爛尾的風險,鼎鼎大名的史玉柱以前開發巨人大廈的時候,就出現了爛尾,前期購買房子的投資者損失是巨大的。

當然史玉柱就是個例外,因為他重新起來之后,又還了之前投資者的房屋,否則的話,投資者可能就是血本無歸了。

不過,這種模式也快速推高了房價,因為一定程度上它是一種透支,對于投資者未來空間的一種透支,放大了杠桿。

那么取消預售房,樓市是不是就要降溫呢?

總之,凡事有利有弊,“賣樓花”的預售制度在最初房地產發展的時候起了很大的推波助瀾的作用,否則這個市場一個地方也不會動不動就有幾萬家的房地產公司,就是因為借助了這種銷售模式,它會迅速聚攏社會資金,開發商的成本相對來講比較低。

問題是,現在慢慢大家也都意識到它的弊端。很多地方已經采取相應的措施,比如說一定要“正負零”出現,所謂“正負零”出現就是你從地下地基,至少要蓋到露出地面之后才開始預售;還有一種就是要求封頂,就是房子一定要封頂之后,你才可以適度地提前預售,這些都是為了控制房地產項目的風險。

實際上根據水皮的了解,對于取消預售房的爭論和嘗試也不是一天兩天的事情了,早在2005年央行發布《2004年中國房地產金融報告》,就提出可以考慮取消房屋預售制度;2008年兩會期間,又有多名人大代表提議取消商品房預售制度;2010年,廣西南寧成為全國取消房地產商品預售制度的試點城市;2016年,深圳市也推出了商品房現售試點項目地塊。所以,到今天廣東醞釀取消商品房預售制度,也不是一件多么突兀的事情。

如果說廣東正在討論取消商品房預售,應該講,這是從整體上來防控風險,我想,至少對于房地產開發來講,能起到一個明顯的降溫作用,因為無論如何資金成本的回報率就不可能再像以前那么高了,對于開發商來講,也是市場整合的一個過程,因為小的開發商恐怕就沒有生存空間了。

責任編輯:徐蕓茜

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水皮

著名財經評論家,央視特邀財經評論員,《華夏時報》總編輯;1989年隨知名報人丁望先生創辦《中國工商時報》;2007年將《華夏時報》改版為財經類報紙,榮登中國財經類報紙訂閱榜首;2010年攜手萬達集團,跨界整合優勢資源,形成萬達消費生態圈媒體矩陣;2014年,將財經評論專欄《水皮雜談》打造為網絡視頻節目,一經上線即創造百萬播放量的佳績;2017年,帶領《華夏時報》與新浪財經整合多位財經專家共同創辦 “財經大v頻道”;同年,帶領《華夏時報》攜手中影集團獨家代理進口電影貼片廣告資源。

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